Διαθέσιμο εισόδημα ενός νοικοκυριού είναι τα χρήματα που του απομένουν κάθε μήνα αφού πληρώσει φόρους και ασφαλιστικές εισφορές και αφού εισπράξει μισθούς, αμοιβές, συντάξεις και επιδόματα. Είναι δηλαδή τα χρήματα που έχει πραγματικά στη διάθεσή του για να ζήσει.
Η Eurostat, η στατιστική υπηρεσία της Ευρωπαϊκής Ένωσης, αθροίζει όλες τις μηνιαίες δαπάνες που συνδέονται με το δικαίωμα κατοίκησης και τις διαιρεί με το εισόδημα βγάζοντας ποσοστό. Στις δαπάνες μπαίνουν η ενέργεια, το νερό, η ασφάλιση του κτιρίου, η συντήρηση, οι επισκευές, οι φόροι επί του ακινήτου, το ενοίκιο για όσους νοικιάζουν και οι τόκοι του δανείου για όσους έχουν δανειστεί και ιδιοκατοικούν.
Το 2024 ο δείκτης κόστους κατοίκησης ήταν 36% στην Ελλάδα και 19% στην Ένωση. Δηλαδή στα Ελληνικά νοικοκυριά τα 360 από τα 1000 ευρώ φεύγουν για να μπορεί να κατοικεί. Είναι η υψηλότερη τιμή και των είκοσι επτά κρατών μελών. Στην Κύπρο το αντίστοιχο έξοδο είναι 110 ευρώ στα 1.000.
Το κρίσιμο μέγεθος όμως δεν είναι αυτό που φεύγει. Είναι αυτό που μένει. Το ελληνικό νοικοκυριό μένει με 640 ευρώ από τα 1.000 για όλα τα υπόλοιπα, δηλαδή για τρόφιμα, μετακίνηση, υγεία, εκπαίδευση, ένδυση και αποταμίευση. Το ευρωπαϊκό μένει με 810. Τα 170 ευρώ διαφοράς στα χίλια δεν είναι στατιστική λεπτομέρεια. Είναι το περιθώριο μέσα στο οποίο ένα νοικοκυριό αποφασίζει αν θα κάνει παιδί, αν θα μπορέσει να πληρώσει μια βλάβη του αυτοκινήτου και αν θα αποταμιεύσει οτιδήποτε.
Το 2024 το 43% του πληθυσμού της Ελλάδας ζούσε σε νοικοκυριά με ληξιπρόθεσμες οφειλές. Την ίδια χρονιά στην Ευρωπαϊκή Ένωση το ποσοστό ήταν 9%. Το 2010 τα μεγέθη ήταν 31% και 12% αντίστοιχα. Μέσα σε δεκαπέντε χρόνια η Ευρωπαϊκή Ένωση βελτιώθηκε κατά τρεις μονάδες και η Ελλάδα χειροτέρεψε κατά δώδεκα μονάδες. Η Ελλάδα κινείται σε αντίθετη πορεία από την Ευρώπη.
Το ερώτημα που προκύπτει είναι απλό. Αν το ποσό είναι τόσο μεγάλο και η απόκλιση τόσο μεγάλη, γιατί δεν το συζητά κανείς;
ΓΙΑΤΙ ΔΕΝ ΤΟ ΒΛΕΠΕΙ ΚΑΝΕΙΣ
Ο λόγος δεν είναι το μέγεθος του ποσού. Είναι ο τρόπος με τον οποίο πληρώνεται και ο τρόπος με τον οποίο μετριέται.
Το κόστος κατοίκησης δεν εμφανίζεται σε ένα και μόνο παραστατικό. Μοιράζεται σε δίμηνους λογαριασμούς ρεύματος, σε προμήθειες καυσίμων, σε μηνιαία κοινόχρηστα, σε δόσεις ΕΝΦΙΑ και σε έκτακτες επισκευές. Το νοικοκυριό πληρώνει το άθροισμα χωρίς να το βλέπει ποτέ αθροισμένο.
Ούτε ο δείκτης τιμών καταναλωτή το πιάνει. Ο δείκτης αυτός, γνωστός σαν πληθωρισμός, μετράει πόσο μεταβλήθηκε το κόστος ενός σετ αγαθών και υπηρεσιών σε σχέση με πέρσι. Δεν μετρά πόσα ευρώ πληρώνει τελικά το νοικοκυριό. Αν ο διμηνιαίος λογαριασμός ρεύματος ανέβηκε από 100 σε 180 ευρώ το 2022 και έκτοτε παραμένει στα 180, ο πληθωρισμός ενέργειας για το 2024 είναι μηδέν. Η δαπάνη όμως παραμένει 80% πάνω από την αρχική. Η δημόσια συζήτηση σχολίασε την αύξηση της ενέργειας του 2022 αλλά αγνοεί τη μόνιμη επιβάρυνση που άφησε πίσω της.
Υπάρχει τέλος ένας μηχανισμός που κρύβει το πρόβλημα ακριβώς εκεί όπου είναι οξύτερο. Όταν το νοικοκυριό αδυνατεί να πληρώσει, δεν αυξάνει το χρέος του, μειώνει την κατανάλωση. Κλείνει τα καλοριφέρ στο μισό σπίτι και ανάβει τον λέβητα λιγότερες ώρες. Η στατιστική υπηρεσία καταγράφει τότε μειωμένη δαπάνη ενέργειας, δηλαδή φαινομενική βελτίωση των οικονομικών του νοικοκυριού.
Οι συνέπειες όμως είναι σοβαρές. Στους χώρους που δεν θερμαίνονται οι εσωτερικές επιφάνειες πέφτουν κάτω από τη θερμοκρασία δρόσου, οπότε εμφανίζονται υγρασία και μύκητες και ακολουθεί φθορά του κτιρίου. Η παρατεταμένη διαβίωση σε χαμηλές θερμοκρασίες επιβαρύνει την υγεία των κατοίκων και ιδίως των ηλικιωμένων. Σχεδόν ένας στους πέντε στην Ελλάδα δηλώνει αδυναμία επαρκούς θέρμανσης, ποσοστό σχεδόν διπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Τα νοικοκυριά δεν εξοικονομούν. Μεταθέτουν το κόστος της ενέργειας στη φθορά του κτιρίου και στην υγεία των μελών τους.
Αφού λοιπόν δεν φταίει η συμπεριφορά των ανθρώπων, μένει το ερώτημα ποιος παράγει τελικά τον λογαριασμό.
ΠΟΙΟΣ ΠΑΡΑΓΕΙ ΤΟΝ ΛΟΓΑΡΙΑΣΜΟ
Τον παράγει το ίδιο το κτίριο. Η κατοικία είναι πάγιο αγαθό με ωφέλιμη ζωή αρκετών δεκαετιών. Η ενέργεια που απαιτείται για να διατηρηθεί σε ανεκτά επίπεδα η εσωτερική θερμοκρασία καθορίζεται στη φάση του σχεδιασμού και της κατασκευής και ακολουθεί το κτίριο σε όλη τη διάρκεια ζωής του, εκτός αν μεσολαβήσει επέμβαση στο κέλυφος, δηλαδή στο δώμα, στις εξωτερικές τοιχοποιίες και στα κουφώματα.
Ο πρώτος Κανονισμός Θερμομόνωσης Κτιρίων τέθηκε σε ισχύ στην Ελλάδα στα τέλη της δεκαετίας του 1970. Αυτό σημαίνει ότι το κύριο μέρος του αστικού αποθέματος είχε ήδη κατασκευαστεί, δηλαδή εκατομμύρια κατοικίες με ανεπαρκή ή και ανύπαρκτη μόνωση, με μονούς υαλοπίνακες κ.λπ. Το σημερινό κόστος κατοίκησης δεν είναι επομένως συγκυριακό φαινόμενο των τιμών ενέργειας. Είναι το λειτουργικό αποτέλεσμα ενός κτιριακού αποθέματος που παρήχθη χωρίς Κανονισμό Θερμομόνωσης.
Ας κάνουμε έναν απλό υπολογισμό. Διαμέρισμα 80 τετραγωνικών αυτής της κατηγορίας δαπανά για θέρμανση και ηλεκτρισμό περί τα 2.000 ευρώ ετησίως. Μετά από επέμβαση στο κέλυφος με θερμομόνωση, αντικατάσταση κουφωμάτων και αντλία θερμότητας, η δαπάνη υποδιπλασιάζεται.
Ας το δούμε σε ένα νοικοκυριό ενός ατόμου, όπου το βάρος δεν μοιράζεται. Συνταξιούχος με 800 ευρώ τον μήνα, που ιδιοκατοικεί χωρίς δάνειο, πληρώνει 165 ευρώ ενέργεια, 40 ευρώ κοινόχρηστα και 31 ευρώ ΕΝΦΙΑ, δηλαδή τον μέσο ετήσιο φόρο μοιρασμένο στους δώδεκα μήνες. Σύνολο 236 ευρώ, που είναι το 30% του εισοδήματός του, οπότε του μένουν 564 ευρώ για όλα τα υπόλοιπα. Μετά την ενεργειακή αναβάθμιση η ενέργεια πέφτει στα 83 ευρώ και το σύνολο στα 154, που είναι το 19%, οπότε του μένουν 646 ευρώ. Το υπόλοιπο μετά τη στέγη αυξάνεται κατά 82 ευρώ τον μήνα. Το ποσό είναι μεγαλύτερο από κάθε στεγαστικό επίδομα.
Το συμπέρασμα είναι ότι η ενεργειακή αναβάθμιση δεν είναι περιβαλλοντικό μέτρο. Είναι το φθηνότερο διαθέσιμο εισοδηματικό μέτρο.
ΝΑΙ, ΑΛΛΑ ΑΦΟΥ ΣΥΜΦΕΡΕΙ ΤΟΣΟ ΠΟΛΥ, ΓΙΑ ΠΟΙΟ ΛΟΓΟ ΔΕΝ ΓΙΝΕΤΑΙ;
Το πρώτο εμπόδιο είναι το αρχικό κεφάλαιο. Η επέμβαση κοστίζει χονδρικά 20.000 ευρώ. Με ετήσιο όφελος 1.000 ευρώ χρειάζονται 20 χρόνια για να επιστρέψει το ποσό που δαπανήθηκε, ή 10 χρόνια αν το μισό έξοδο καλυφθεί από κρατική επιδότηση ενεργειακής αναβάθμισης. Σε κάθε περίπτωση ο ιδιοκτήτης πρέπει να καταβάλει πρώτος τα χρήματα και να τα αναζητήσει αργότερα. Ο όρος αυτός αποκλείει ακριβώς τα νοικοκυριά με τη μεγαλύτερη επιβάρυνση. Το αποτέλεσμα είναι να έχουν αναβαθμιστεί περίπου 150.000 κατοικίες επί συνόλου 3 εκατομμυρίων παλαιού αποθέματος, ποσοστό κάτω από 5%. Το 2025 το 24% των Ευρωπαίων κατοικούσε σε κτίριο αναβαθμισμένο μέσα στην τελευταία πενταετία, έναντι λιγότερο από 10% στην Ελλάδα.
Η προφανής αντίρρηση είναι ότι το ίδιο εμπόδιο υπάρχει παντού, ενώ η Ευρώπη προχωρά τρεις φορές ταχύτερα. Άρα το εμπόδιο δεν είναι μόνο το κεφάλαιο. Τρεις δομικές ιδιαιτερότητες διαφοροποιούν την ελληνική περίπτωση. Και καμία δεν φαίνεται στον δείκτη.
Πρώτον, λείπει ο τόκος.
Στην Ευρωπαϊκή Ένωση το 24% του πληθυσμού ζει σε ιδιόκτητη κατοικία με ενεργό στεγαστικό δάνειο. Στην Ελλάδα το αντίστοιχο μέγεθος είναι περίπου 7%. Όταν η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα μειώνει τα επιτόκια, οι τόκοι που πληρώνουν οι δανειολήπτες μειώνονται και μαζί τους πέφτει αυτόματα το κόστος κατοίκησης ενός στα τέσσερα ευρωπαϊκά νοικοκυριά. Στην Ελλάδα ο μηχανισμός αυτός είναι ουσιαστικά ανενεργός. Το ελληνικό κόστος συντίθεται από ενέργεια και φόρο κατοχής ακινήτων, δύο μεγέθη που δεν υποχωρούν με τη βελτίωση της οικονομίας αλλά μόνο με τεχνική επέμβαση ή με νομοθετική απόφαση.
Δεύτερον, το κέλυφος δουλεύει δύο φορές τον χρόνο.
Στη Βόρεια Ευρώπη το κέλυφος κρίνεται κυρίως ως προς τη θέρμανση. Στην Ελλάδα κρίνεται δύο φορές, τον χειμώνα ως προς τη θέρμανση και το καλοκαίρι ως προς την ψύξη, με τη θερινή περίοδο μάλιστα να επιμηκύνεται συστηματικά τις τελευταίες δεκαετίες. Το ίδιο κατασκευαστικό ελάττωμα παράγει εδώ κόστος σε δύο εποχές αντί για μία. Παράλληλα η τιμή της κιλοβατώρας, ενώ δεν είναι από τις υψηλότερες της ΕΕ, τα Ελληνικά εισοδήματα είναι σημαντικά χαμηλότερα οπότε ακόμη και η ίδια δαπάνη σε απόλυτες τιμές αφήνει μικρότερο υπόλοιπο.
Τρίτον, η ιδιοκτησία είναι κατακερματισμένη.
Στην υπόλοιπη Ευρώπη σημαντικό μέρος του αστικού αποθέματος ανήκει σε λιγοστούς φορείς, όπως εταιρείες διαχείρισης και στεγαστικοί συνεταιρισμοί. Εκεί, ο φορέας αποφασίζει μόνος του την επέμβαση στο κέλυφος και μεταφέρει το κόστος στα μισθώματα. Το ελληνικό κτιριακό απόθεμα παρήχθη μέσω αντιπαροχής και οργανώθηκε σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, οπότε κάθε κτίριο ανήκει σε δέκα ως δεκαπέντε διαφορετικούς ιδιοκτήτες. Η θερμομόνωση όμως δεν τοποθετείται στο διαμέρισμα ενός ιδιοκτήτη. Τοποθετείται στο δώμα και στις εξωτερικές τοιχοποιίες, που είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη, άρα το κόστος περνά στα κοινόχρηστα και κατανέμεται στους συνιδιοκτήτες κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας.
Ανάμεσα λοιπόν στο ότι η αναβάθμιση αποδεδειγμένα συμφέρει και στο να ληφθεί η απόφαση για έναρξη εργασιών υπάρχει απόσταση που δεν καλύπτεται εύκολα.
Στην ίδια κατεύθυνση, ο δείκτης υποεκτιμά το ελληνικό βάρος, καθώς προσμετρά μόνο τους φόρους της κατοικίας στην οποία ζει το νοικοκυριό. Το 2025 βεβαιώθηκε ΕΝΦΙΑ σε 6,2 εκατομμύρια ιδιοκτήτες, σε πληθυσμό περίπου 10 εκατομμυρίων, σε μεγάλο βαθμό για ακίνητα κληρονομικής προέλευσης που δεν αποφέρουν εισόδημα και δεν πωλούνται. Το πραγματικό υπόλοιπο μετά τη στέγη είναι επομένως μικρότερο από αυτό που δείχνει ο δείκτης.
Αφού λοιπόν τα ευρωπαϊκά εργαλεία στοχεύουν σε συνιστώσες που εδώ είναι δευτερεύουσες, το ερώτημα γίνεται τι πρέπει να αλλάξει στην Ελλάδα.
ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΑΛΛΑΞΕΙ
Οι δύο παρεμβάσεις που αντιστοιχούν στην ελληνική διάρθρωση βρίσκονται ήδη σε συζήτηση και έχουν σχεδόν μηδενικό κόστος για τον κρατικό προϋπολογισμό.
Η πρώτη αφορά τη φορολογία κατοχής ακινήτων.
Ο ΕΝΦΙΑ απέδωσε το 2025 περί τα 2,3 δισ. ευρώ και υπολογίζεται με βάση την τιμή ζώνης, το εμβαδόν, τον όροφο, την πρόσοψη και την παλαιότητα. Δεν συνεκτιμά την ενεργειακή κατάσταση του κτιρίου. Δύο ακίνητα ίδιου εμβαδού στην ίδια θέση φορολογούνται ισότιμα ενώ διαφέρουν κατά 1.000 ευρώ ετησίως στη λειτουργική τους δαπάνη. Επιπλέον ο συντελεστής παλαιότητας μειώνει τον φόρο όσο γηράσκει το κτίριο, τη στιγμή που όσο γερνάει το κτίριο αυξάνεται η κατανάλωση ενέργειας.
Η προτεινόμενη ρύθμιση είναι η εισαγωγή συντελεστή ενεργειακής κλάσης με έκπτωση για όσα ακίνητα αναβαθμίζονται, σχεδιασμένου έτσι ώστε το συνολικό έσοδο του Δημοσίου να μένει αμετάβλητο. Δεν απαιτείται νέος μηχανισμός, καθώς το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης είναι υποχρεωτικό σε κάθε μεταβίβαση και νέα μίσθωση κατά τον νόμο 4122/2013 και τηρείται σε μητρώο του αρμόδιου υπουργείου.
Η δεύτερη αφορά το δίκαιο της συνιδιοκτησίας.
Το ισχύον πλαίσιο στηρίζεται σε κατακερματισμένο σώμα άνω των 1.000 ρυθμίσεων, παραμένει ουσιαστικά αμετάβλητο επί σχεδόν έναν αιώνα και απαιτεί ομοφωνία ή αυξημένη πλειοψηφία για επεμβάσεις σε κοινόχρηστα μέρη. Ένας απών, διαφωνών ή αδρανής συγκύριος αρκεί για να καθυστερήσει ή και να ακυρώσει την αναβάθμιση ολόκληρου κτιρίου. Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας, που τέθηκε σε δημόσια συζήτηση τον Ιούλιο του 2026, προβλέπει λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51% σε επισκευές, συντήρηση και ενεργειακή αναβάθμιση, καθώς και υποχρεωτικό αποθεματικό και υποχρεωτική ασφάλιση. Το προηγούμενο υπάρχει, αφού για τα φωτοβολταϊκά σε δώματα η ομοφωνία έχει ήδη αντικατασταθεί από πλειοψηφία 51% επί των χιλιοστών.
Οι δύο ρυθμίσεις είναι συμπληρωματικές και αναποτελεσματικές χωριστά. Ο φορολογικός συντελεστής δίνει κίνητρο στον ιδιοκτήτη, ο οποίος όμως δεν έχει δικαίωμα να επέμβει μόνος του στο κέλυφος. Η πλειοψηφία του 51% δίνει στο κτίριο τη δυνατότητα να αποφασίσει, η οποία χωρίς κίνητρο θα κατευθυνθεί στις επείγουσες επισκευές και όχι σε επένδυση που επιστρέφει σε δεκαπέντε χρόνια.
Υπάρχει η αντίρρηση ότι η πλειοψηφία του 51% προσβάλλει το δικαίωμα ιδιοκτησίας του υπόλοιπου 49%. Είναι βάσιμη και αντιμετωπίζεται με ανώτατο όριο δαπάνης ανά χιλιοστό, τμηματική καταβολή και ειδική πρόβλεψη για χαμηλά εισοδήματα. Σημειώνεται όμως ότι σήμερα, πριν από τον νέο Κώδικα, η μειοψηφία ήδη επιβάλλεται στην πλειοψηφία, είτε με εμμονική αντίρρηση ενός μικρού ποσοστού είτε επειδή κάποια νοικοκυριά αδυνατούν να πληρώσουν τη συμμετοχή τους στη δαπάνη, χωρίς καμία αντίστοιχη δικλείδα ή πρόβλεψη.
Μένει το τελευταίο ερώτημα, δηλαδή τι θα συμβεί αν δεν αλλάξει τίποτα.
ΤΙ ΘΑ ΣΥΜΒΕΙ ΑΝ ΔΕΝ ΑΛΛΑΞΕΙ ΤΙΠΟΤΑ
Το ζήτημα δεν είναι τεχνικό και δεν αφορά μόνο τους λογαριασμούς. Αφορά το τι απομένει στα νοικοκυριά μετά την αφαίρεση του κόστους κατοίκησης, δηλαδή το οικονομικό περιθώριο μέσα στο οποίο μια κοινωνία κάνει τα πάντα. Ένα νοικοκυριό που μένει με 640 ευρώ αντί για 810 από κάθε 1.000 δεν αποταμιεύει, δεν αντέχει απρόβλεπτες δαπάνες, δεν στηρίζει σπουδές και αναβάλλει κάθε απόφαση που απαιτεί χρήματα.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι το περιθώριο αυτό έχει ήδη εξαντληθεί για μεγάλο μέρος του πληθυσμού. Τέσσερις στους δέκα κατοίκους της χώρας ζουν σε νοικοκυριό με ληξιπρόθεσμη οφειλή, με τον δείκτη να κινείται επί δεκαπέντε χρόνια αντίθετα από τον ευρωπαϊκό. Ένας στους πέντε δεν θερμαίνει επαρκώς το σπίτι του.
Η πολιτική διάσταση προκύπτει από τη φύση της επιβάρυνσης. Δεν αντιστοιχεί στη διάκριση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, πάνω στην οποία δομήθηκαν τα κόμματα. Τα χαμηλού εισοδήματος στρώματα που ιδιοκατοικούν αποκλείονται από τα προνοιακά μέτρα επειδή κατέχουν το ακίνητο όπου κατοικούν και φορολογούνται για περιουσία που όχι μόνο δεν αποδίδει κέρδη αλλά απορροφά έξοδα. Η κατηγορία αυτή είναι ιστορικά η πλέον ευμετάβλητη εκλογικά, όπως φάνηκε ήδη κατά την πρώτη περίοδο επιβολής του ΕΝΦΙΑ.
Όσο η Πολιτεία δεν παρακολουθεί το υπόλοιπο μετά τη στέγη, οι συνέπειες εμφανίζονται αλλού και με θεσμική μορφή. Ως αδυναμία είσπραξης φόρων και λογαριασμών, ως συσσώρευση ρυθμίσεων οφειλών που ανακυκλώνονται χωρίς να αποπληρώνονται, ως πίεση για οριζόντιες παροχές που δεν στοχεύουν πουθενά και ως ψήφος διαμαρτυρίας. Κανένα από αυτά δεν λύνεται με μέτρα που αφορούν την απόκτηση κατοικίας.
Η θεσμική διέξοδος είναι μία και δεν κοστίζει. Ο δείκτης υπέρμετρης επιβάρυνσης κόστους στέγασης, δηλαδή το ποσοστό των νοικοκυριών που δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για να κατοικούν, υπολογίζεται ήδη από την Eurostat. Αρκεί να υιοθετηθεί ως επίσημος στόχος δημόσιας πολιτικής, να δημοσιεύεται κάθε χρόνο ανά περιφερειακή ενότητα και να αποτελεί το κριτήριο αξιολόγησης κάθε στεγαστικού μέτρου. Ό,τι δεν μεταβάλλει αυτόν τον αριθμό δεν αποτελεί στεγαστική πολιτική.
For the prince
Σεπτέμβριος 2026
