Η ερώτηση που πέφτει στα κυριακάτικα τραπέζια: «Εμείς πήραμε σπίτι με έναν μισθό και εσύ δεν διαβάζεις ούτε τις αγγελίες. Ως πότε θα μένεις στο νοίκι;» Δεν είναι κατηγορία. Είναι ομολογία άγνοιας. Ο μπαμπάς ποτέ δεν κατάλαβε πώς κατάφερε να πάρει σπίτι. Νομίζει ότι το πήρε επειδή ήταν νοικοκύρης και επειδή έκανε οικονομία. Ή επειδή τον βοήθησαν οι ταλαντούχοι πολιτικοί της εποχής του. Πιο λάθος δεν γίνεται. Το σπίτι το πήρε επειδή έτυχε να ζει σε μια οικονομία που δεν υπάρχει πια.
ΔΕΝ ΗΤΑΝ ΑΡΕΤΗ. ΗΤΑΝ ΤΥΧΗ
Ας τελειώνουμε με έναν μύθο που τρέφει ένα είδος υπεροψίας στους μεγαλύτερους. Δεν αγόρασαν σπίτι επειδή έτρωγαν φακές και φορούσαν τα ίδια παπούτσια δέκα χρόνια. Αγόρασαν σπίτι επειδή το σπίτι ήταν φθηνό και η δόση του στεγαστικού λιγόστευε από μόνος του. ΟΚ, παραδέχομαι ότι με την εγκράτεια μάζεψε την προκαταβολή για το δάνειο, μπορεί και να πούλησε κάποιο μικρό ακίνητο από την προίκα της μαμάς ή από καμιά κληρονομιά, αλλά ως εκεί. Αυτό που καίει στο τέλος της ημέρας είναι η δόση του δανείου. Και, όπως θα δούμε παρακάτω, εκείνα τα χρόνια η δόση πληρωνόταν εν μέρει από τον πληθωρισμό. Επιπλέον, το γεγονός ότι σήμερα το σπίτι έφτασε να αξίζει σήμερα σχεδόν δέκα φορές παραπάνω δεν έχει καμία σχέση ούτε με την νοικοκυροσύνη ούτε με την εγκράτεια του μπαμπά. Έχει σχέση έχει μόνο με τα οικονομικά γεγονότα που μεσολάβησαν από τότε μέχρι σήμερα.
Πρώτα απ’ όλα να απαντήσουμε σε δύο ίσως χρήσιμες ερωτήσεις:
(1) Για ποιο λόγο το σπίτι ήταν φθηνό τότε που το αγόραζαν (ενώ σήμερα γελάμε με τις τιμές που βλέπουμε στις αγγελίες);
(2) Για ποιο λόγο το στεγαστικό δάνειο αποπληρώθηκε τόσο εύκολα (ενώ σήμερα τα μισά δάνεια είναι κόκκινα και οι εισπρακτικές κυνηγάνε τον κόσμο);
Εδώ έπαιξαν ρόλο κάποιοι μηχανισμοί που πλέον έχουν εξαφανιστεί.
1.ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗ, ΕΡΓΑΤΙΚΑ ΚΑΙ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΔΟΜΗΣΗΣ
Η μεταπολεμική Αθήνα χτίστηκε με την αντιπαροχή. Δυο λόγια, για τους νεότερους που ίσως δεν ξέρουν τι είναι η “αντιπαροχή” και για τον ρόλο της στην παραγωγή κατοικίας: Ο οικοπεδούχος είχε γη αλλά δεν είχε χρήματα. Ο εργολάβος είχε χρήματα αλλά δεν είχε γη. Πηγαίνανε στον συμβολαιογράφο και συντάσσανε το λεγόμενο εργολαβικό. Ο οικοπεδούχος παρέδιδε το οικόπεδο στον εργολάβο και αυτός το έχτιζε. Πλήρωνε τον οικοπεδούχο την αξία του οικοπέδου σε διαμερίσματα και κρατούσε τα υπόλοιπα για τον εαυτό του. Από αυτά, πουλούσε όσα ήθελε και χρηματοδοτούσε την επόμενη αντιπαροχή. Αυτός είναι ένας μηχανισμός που παρήγαγε χιλιάδες διαμερίσματα σε επίπεδα υπερπροσφοράς. Τα γιαπιά ξεπηδούσαν κατά δεκάδες. Προσωπικά θυμάμαι την εποχή που στο δρόμο που μέναμε, μετρήσαμε μια μέρα τα χτισμένα σπίτια και τα βρήκαμε λιγότερα απ’ αυτά που χτίζονταν. Κάπως έτσι έφτασε το διαμέρισμα να είναι φθηνό. Για τον ίδιο λόγο που η ντομάτα είναι φθηνή τον Αύγουστο.
Πάνω στην υπερπροσφορά βάλτε τρία ακόμα.
(1) Η γη ήταν φθηνή γιατί τα αδόμητα οικόπεδα ήταν πολλά, ακόμα και στις κεντρικές περιοχές των μεγάλων πόλεων.
(2) Το φθηνό εργατικό κόστος μαζί με έναν οικοδομικό κανονισμό που χάριζε γενναιόδωρους συντελεστές δόμησης. Μεγάλος συντελεστής δόμησης σημαίνει ότι επιτρέπεται να χτιστούν πολλά τετραγωνικά στο ίδιο οικόπεδο. Όσο περισσότερα διαμερίσματα χτίζονταν σ’ ένα οικόπεδο, τόσο φθηνότερο βγαίνει το καθένα. Αυτή η πολεοδομική γενναιοδωρία ουσιαστικά επιδοτούσε την τιμή του διαμερίσματος.
(3) Η ποιότητα της κατοικίας. Σπίτια χωρίς αντισεισμικό σχεδιασμό, χαμηλότερους συντελεστές δόμησης, χωρίς θερμομόνωση και – πολλές φορές – χωρίς ασανσέρ και πολλές φορές ούτε καν κεντρική θέρμανση. Φθηνό προϊόν, φθηνή και η τιμή. Όλα αυτά μαζί επέτρεπαν στον μέσο μισθωτό να αγοράσει διαμέρισμα με τους μισθούς τριών ως πέντε ετών όχι επειδή ήταν λιτοδίαιτος αλλά επειδή το προϊόν ήταν φθηνό, τόσο στην τιμή όσο και στην ποιότητα.
2. Ο ΑΟΡΑΤΟΣ ΣΥΝΕΤΑΙΡΟΣ ΠΟΥ ΠΛΗΡΩΝΕ ΤΗΝ ΔΟΣΗ
Εδώ είναι ο δεύτερος μηχανισμός και είναι ο πιο παρεξηγημένος. Δεν αφορά πόσο κόστιζε το σπίτι. Αφορά πόσο εύκολα έλιωνε το δάνειο.
Στην δεκαετία του 1980 ο πληθωρισμός στην Ελλάδα κινήθηκε κατά μέσο όρο γύρω στο 18% τον χρόνο, με τέσσερις χρονιές πάνω από 20%. Τώρα σκεφτείτε τι κάνει αυτό το οικονομικό δεδομένο σε ένα δάνειο με σταθερή δόση. Όποιος πήρε στεγαστικό το 1981 με μια δόση που του έτρωγε τον μισό μισθό, έβλεπε τον μισθό του να ανεβαίνει κάθε χρόνο με τις τιμαριθμικές αναπροσαρμογές ενώ η δόση σε δραχμές παρέμενε ίδια. Μετά από 10 χρόνια η ίδια δόση ήταν κυριολεκτικά ψίχουλα. Το χρέος δεν το ξεπλήρωσε ο δανειολήπτης. Το ροκάνισε ο πληθωρισμός.
Οι οικονομολόγοι το λένε αρνητικό πραγματικό επιτόκιο. Σε απλά ελληνικά σημαίνει ότι ο πληθωρισμός χαμήλωνε το χρέος πιο γρήγορα από όσο το ανέβαζαν οι τόκοι. Ο πληθωρισμός ήταν ο αόρατος συνέταιρος που πλήρωνε ένα κομμάτι της δόσης και δεν ζητούσε ούτε ευχαριστώ. Πρόκειται για μια εποχή που αντάμειβε τον δανεισμένο και τιμωρούσε τον συντηρητικό αποταμιευτή. Δηλαδή το ακριβώς αντίθετο από αυτό που λέει ο μπαμπάς ότι τον έκανε νοικοκύρη. Ο μπαμπάς είχε φορτωθεί ένα στεγαστικό που – χωρίς να το καταλάβει – χρονιά με τη χρονιά γινόταν όλο και ελαφρύτερο.
Μια διευκρίνιση για να μην παρεξηγηθούμε. Εννοείται ότι ο πληθωρισμός δεν ήταν ευλογία. Αντίθετα, έτρωγε το καλάθι της νοικοκυράς. Μάλιστα, μετά το Σταθεροποιητικό Πρόγραμμα του 1985 (του τότε υπουργού οικονομικών και μελλοντικού πρωθυπουργού Κώστα Σημίτη) και τον δραστικό περιορισμό της αυτόματης τιμαριθμικής αναπροσαρμογής (ΑΤΑ), οι μισθοί δεν ανέβαιναν παράλληλα με τον πληθωρισμό και το όφελος από τη δόση άρχισε να συρρικνώνεται. Όμως αυτά δεν έγιναν απ’ τη μια μέρα στην άλλη και το συμπέρασμα δεν αλλάζει: Όποιος χρωστούσε στεγαστικό έβγαινε κερδισμένος και όποιος αποταμίευε πέταγε τα λεφτά του στη θάλασσα.
ΤΟ ΣΠΙΤΙ ΠΟΥ ΕΓΙΝΕ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΜΟΝΟ ΤΟΥ
Πάμε τώρα στις περίεργες σημερινές αξίες που κάνουν κάθε συνταξιούχο ιδιοκτήτη κατοικίας περήφανο για τον εαυτό του, χωρίς να ξέρει ούτε κι ο ίδιος τι συνέβη. Όποιος αγόρασε ακίνητο πριν το 1990 δεν έγινε απλώς νοικοκύρης. Έγινε και πλούσιος χωρίς να το καταλάβει. Έβλεπε την αξία του σπιτιού του να ανεβαίνει κατά κύματα:
Πρώτο κύμα. Η προετοιμασία για το ευρώ ως το 2001. Για να μπει η Ελλάδα στο κοινό νόμισμα έπεσαν απότομα πληθωρισμός και επιτόκια. Τα στεγαστικά κατρακύλησαν από το 20% στο 5%. Με τόσο χαμηλό επιτόκιο ο καθένας δανείζεται περισσότερα με την ίδια δόση, άρα η ζήτηση ανεβαίνει και μαζί της οι τιμές. Το σπίτι του μπαμπά ανατιμήθηκε χωρίς ούτε ένα βάψιμο.
Δεύτερο κύμα. Το φθηνό χρήμα του ευρώ ως το 2008. Χωρίς τον φόβο της δραχμής τα επιτόκια έπεσαν ακόμη περισσότερο και οι τράπεζες δάνειζαν σχεδόν με το ζόρι. Οι εμπορικές αξίες των ακινήτων έφτασαν σε ιστορικά υψηλά. Ένα μεσοαστικό διαμέρισμα στο Κέντρο μπορούσε να ανταλλαγεί με κάτι σχεδόν διπλάσιο σε προνομιούχα περιοχή.
ΜΙΑ ΠΑΡΕΝΘΕΣΗ ΠΟΥ ΚΑΝΕΙΣ ΔΕΝ ΘΕΛΕΙ ΝΑ ΘΥΜΑΤΑΙ: Ανάμεσα στο 2009 και το 2017 οι τιμές των διαμερισμάτων στην Ελλάδα έπεσαν κατά 42%. Αυτό δεν ήταν διόρθωση από τα δύο προηγούμενα κύματα. Ήταν κατάρρευση! Όποιος πήρε δάνειο το 2008 βρέθηκε μέσα σε ενάμισι – δυο χρόνια να χρωστάει στεγαστικό για ένα ακίνητο που στις περισσότερες περιοχές δεν άξιζε ούτε τα μισά. Γιατί το θυμίζω αυτό; Διότι ανατρέπει τον μύθο ότι το ακίνητο πάντα ανεβαίνει. Όχι, δεν ανεβαίνει πάντα. Ανεβαίνει μόνον όταν υπάρχει κάποιος να το πληρώσει. Όταν η ζήτηση εξαφανίσθηκε, η μισή περιουσία του μπαμπά εξαφανίστηκε κι αυτή για μια δεκαετία ενώ πλήρωνε και ΕΝΦΙΑ από πάνω. Ο μπαμπάς δεν έγινε ξαφνικά άσωτος. Απλώς άλλαξε η οικονομία μπαμπά. ΚΛΕΙΝΕΙ Η ΠΑΡΕΝΘΕΣΗ.
Τρίτο κύμα. Η επενδυτική και τουριστική ζήτηση μετά το 2017. Βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. AirBnB), Χρυσή βίζα, ψηφιακοί νομάδες και Funds απ’ όλο το κόσμο που κυνηγούσαν αποδόσεις, έφεραν ζήτηση εντελώς άσχετη με τους ελληνικούς μισθούς. Στην Αττική οι τιμές ανέβηκαν σχεδόν 90% μέσα σε 7 χρόνια (2017 – 2024) και σε πολλές προνομιούχες περιοχές υπερδιπλασιάστηκαν. Το απόθεμα που είχε αποκτηθεί σχεδόν τσάμπα, πήρε τιμές που δεν έχουν καμία σχέση με τον μέσο ελληνικό μισθό.
ΤΙ ΑΛΛΑΞΕ ΩΣ ΣΗΜΕΡΑ;
Πάρτε τώρα τα ίδια ακριβώς βήματα να δούμε πώς πέφτουν πάνω στον τοίχο ένα προς ένα. Η αντιπαροχή έχει σχεδόν εξαφανιστεί. Τα αδόμητα οικόπεδα σε περιοχές με ενδιαφέρον είναι ελάχιστα. Το κόστος κατασκευής εκτοξεύτηκε. Τα υλικά ακριβαίνουν με εξοργιστικούς ρυθμούς, η ενέργεια το ίδιο. Και κάτι που δεν συζητείται αρκετά. Δεν υπάρχουν εργατικά χέρια. Λείπουν μάστορες, σιδεράδες, καλουπατζήδες, σοβατζήδες και, όσοι έμειναν στο επάγγελμα, χρεώνουν αναλόγως. Όταν λείπουν τα χέρια που χτίζουν, το νεόδμητο ακριβαίνει ακόμα κι αν δεν αλλάξει τίποτα άλλο.
Ο μηχανισμός που παρήγαγε φθηνά σπίτια δεν επιβραδύνθηκε απλώς. Έσβησε.
Ο πιο σκληρός αριθμός είναι η σχέση μισθού και τιμής. Στην Αθήνα στα τέλη του 2025 μια παλιά κατοικία πουλιόταν χονδρικά γύρω στα 2.200 ως 2.300 ευρώ το τετραγωνικό και μια νεόδμητη κοντά στα 4.000, ενώ στα ακριβά προάστια οι τιμές ξεπερνούσαν τα 5.000 και έφταναν ως τα 7.500. Ένα παλιό διαμέρισμα εβδομήντα πέντε τετραγωνικών σε μια μεσαία γειτονιά βγαίνει κοντά στα 170.000. Με μέσο ετήσιο μισθό γύρω στα 16.000 ευρώ μικτά χρειάζονται πάνω από δέκα (έως και δώδεκα) ετήσιοι μισθοί χωρίς να λογαριάζουμε τους τόκους.
Η προηγούμενη γενιά τα κατάφερνε με γύρω στους τέσσερις ετήσιους μισθούς.
Το ίδιο διαμέρισμα ζητάει σήμερα σχεδόν τριπλάσιο βάρος εισοδήματος.
Πρόκειται για άλλη χώρα με το ίδιο όνομα.
Και η ψαλίδα ανοίγει αντί να κλείνει. Ο μέσος μισθός το 2025 ανέβηκε λιγότερο από τον πληθωρισμό, που ήταν κοντά στο 3%, δηλαδή σε πραγματικούς όρους ο μισθωτός φτώχυνε. Οι τιμές των κατοικιών την ίδια στιγμή έτρεχαν με υψηλό μονοψήφιο ρυθμό, κι ας έχουν αρχίσει να φρενάρουν. Όσο κι αν τρέχει ο μισθωτός, το σπίτι τρέχει πιο γρήγορα.
ΟΙ ΟΡΟΙ ΤΟΥ ΔΑΝΕΙΣΜΟΥ ΑΝΤΙΣΤΡΑΦΗΚΑΝ
Θυμάστε τον πληθωρισμό, τον αόρατο συνέταιρο που πλήρωνε τη δόση; Όχι μόνο έφυγε, αλλά άλλαξε και πλευρά.
Τον Ιανουάριο του 2026 το μέσο στεγαστικό επιτόκιο ήταν γύρω στο 3,4%, με τον πληθωρισμό κάτω από το 3%. Από οικονομικής πλευράς το πραγματικό επιτόκιο είναι πλέον θετικό. Το χρέος δεν λιώνει μόνο του. Σε βαραίνει ακέραιο ως τα γεράματα.
Επιπλέον, η ζήτηση δεν είναι πια τοπική. Για το ίδιο διαμέρισμα ο μισθωτός δεν συναγωνίζεται τον διπλανό του. Συναγωνίζεται ανώνυημα Funds και επενδυτές βραχυχρόνιας μίσθωσης που σκέφτονται με όρους απόδοσης, όχι κατοίκησης. Κάποιες απόπειρες για μείωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης γίνονται, αλλά με μεγάλη καθυστέρηση και αφού διπλασιάστηκαν οι τιμές.
ΤΟ ΔΗΜΟΓΡΑΦΙΚΟ ΠΑΡΑΔΟΞΟ
Εδώ κολλάνε πολλοί και δικαίως. Ο πληθυσμός της Ελλάδας μειώνεται. Στη δεκαετία 2011 ως 2021 έπεσε κατά περίπου 3% και συνεχίζει να πέφτει στις περισσότερες περιφέρειες. Λιγότεροι άνθρωποι σημαίνει λιγότερη ζήτηση, άρα οι τιμές θα έπρεπε να πέφτουν. Πέφτουν; Όχι. Ανεβαίνουν. Πώς γίνεται αυτό;
Η Τράπεζα της Ελλάδος δίνει την απάντηση στην έκθεσή της για το 2025: Ενώ ο πληθυσμός μικραίνει, ο αριθμός των νοικοκυριών μεγαλώνει διότι όλο και περισσότεροι μένουν μόνοι τους. Τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά αυξάνονται σε όλες τις περιοχές. Δεν μετράει πόσοι είμαστε. Μετράει πόσα διαμερίσματα χρειαζόμαστε. Ένα διαζύγιο δημιουργεί ζήτηση για μία ακόμη κατοικία. Ένας νέος που φεύγει από το πατρικό δημιουργεί μία ακόμα. Προσθέστε και το γεγονός ότι ο κόσμος μαζεύεται στα μεγάλα αστικά κέντρα αδειάζοντας την επαρχία, οπότε η ζήτηση συμπυκνώνεται εκεί που το θέμα της κατοικίας ήδη πονάει.
Το δημογραφικό θα ρίξει τιμές μόνο σε μια αγορά που εξαρτάται αποκλειστικά από ντόπιους αγοραστές και όχι από επενδυτές. Και η τάση αυτή δεν μπορεί να ανατραπεί με οποιαδήποτε πολιτική βούληση. Βλέπεις, έτσι είναι η οικονομία μπαμπά.
ΜΙΑ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΣΤΑ ΧΑΡΤΙΑ
Έτσι φτάνουμε σε ένα άλλο σημείο που σκεφτόμουν να το αφήσω για άλλο άρθρο: Η αξία ενός ακινήτου είναι σε μεγάλο βαθμό περιουσία στα χαρτιά. Ένα διαμέρισμα μπορεί να ζητάει 300.000 στις αγγελίες, όμως αυτά τα χρήματα δεν υπάρχουν αν δεν εμφανιστεί κάποιος πρόθυμος να τα πληρώσει. Η τιμή στην αγγελία είναι μια ευχή. Λεφτά γίνεται μόνο τη στιγμή της πώλησης. Η δεκαετία της κρίσης που είδαμε πιο πάνω το έδειξε χωρίς περιστροφές. Η αξία ενός σπιτιού δεν στηρίζεται στον κόπο με τον οποίο αποκτήθηκε ούτε σε καμία αρετή του ιδιοκτήτη. Στηρίζεται σε ένα και μόνο παράγοντα: Στο αν βρεθεί αυτός που θέλει και μπορεί να το αγοράσει.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
Οι μπαμπάδες της παλιάς γενιάς δεν έγιναν νοικοκυραίοι επειδή φορούσαν τα ίδια παπούτσια δέκα χρόνια. Έγιναν επειδή έτυχε να μεγαλώσουν στη σωστή δεκαετία. Φθηνή γη, φθηνή κατασκευή, γενναιόδωροι συντελεστές, υπερπροσφορά από την αντιπαροχή και ένας πληθωρισμός που πλήρωνε κρυφά τη δόση. Και από πάνω κύματα ανατίμησης που μετέτρεψαν ένα φθηνό αγαθό σε υπολογίσιμη περιουσία, με μια παρένθεση δεκαετούς κατάρρευσης που όλοι βολεύονται να ξεχνούν. Η αποταμίευση του μπαμπά δεν έβγαλε τίποτα παραπάνω από την προκαταβολή. Η υπεραξία ήρθε μόνη της.
Η ωμή αλήθεια είναι ότι αν ο ίδιος άνθρωπος είχε γεννηθεί τριάντα χρόνια αργότερα, με την ίδια ακριβώς πειθαρχία για την οποία υπερηφανεύεται, σήμερα θα ήταν στο νοίκι.
Η σημερινή γενιά παίζει το ίδιο παιχνίδι με ανεστραμμένους κανόνες. Οι τιμές τρέχουν πιο γρήγορα από τους μισθούς, η δόση βαραίνει αντί να ξεφουσκώνει και η ζήτηση έρχεται από όλον τον κόσμο εκτός από τη γειτονιά.
Το σπίτι που κάποτε το θεωρούσαν όλοι δικαίωμα, πλέον έγινε επένδυση. Και την τιμή του δεν τη ρυθμίζει ο μέσος ελληνικός μισθός αλλά αγοραστές που δεν θα τους γνωρίσουμε ποτέ.
Αυτή είναι η ειλικρινής απάντηση στην απορία των γονιών. Το παιδί γεννήθηκε όταν τέλειωσαν οι προσφορές. Γι’ αυτό είναι στο νοίκι. Δεν φταίει ο χαρακτήρας του. Φταίει η οικονομία, μπαμπά.
For the Prince
Καλοκαίρι 2026
