Ενοίκιο ή Αγορά Σπιτιού (Δεύτερο Μέρος)

Πότε πραγματικά συμφέρει να αγοράσεις

Για να συμφέρει η αγορά ενός σπιτιού δεν αρκεί να το θέλει κανείς. Όπως φάνηκε και στο πρώτο μέρος (https://makiavelis.gr/enoikio-h-agora-spitiou-1o-meros/), η αγορά κατοικίας μοιάζει με στοίχημα που παίζεται με δανεικά πάνω σε μια συγκεκριμένη περιοχή, με τον δανεισμό να μεγεθύνει εξίσου το πιθανό κέρδος αλλά και την πιθανή ζημιά. Το πρακτικό ερώτημα είναι «πότε αξίζει να μπει κανείς σε αυτό το στοίχημα και πότε όχι;»

Το πιο απλό τεστ. Πόσα χρόνια νοίκι κάνει το σπίτι;

Υπάρχει ένα πολύ απλό τεστ που λέει πολλά. Παίρνει κανείς την τιμή του σπιτιού και τη διαιρεί με το νοίκι που θα πλήρωνε για ένα παρόμοιο σπίτι στην ίδια περιοχή για έναν χρόνο. Για παράδειγμα, ενοίκιο διαμερίσματος 55 τετραγωνικών στα Ιλίσια προς 550 ευρώ τον μήνα σημαίνει 550×12=6.600 ευρώ τον χρόνο. Τιμή πώλησης παρόμοιου διαμερίσματος στην ίδια περιοχή, 150.000 ευρώ. Διαίρεση 150.000÷6.600=22,7 χρόνια. Το αποτέλεσμα δείχνει πόσα χρόνια ενοικίων σχηματίζουν την τιμή αγοράς. Εννοείται ότι αυτός ο κανόνας δίνει μόνο ένα “στιγμιότυπο” αφού, όπως ξέρουμε, τόσο τα ενοίκια όσο και οι τιμές των ακινήτων ανεβαίνουν και κατεβαίνουν με τρόπο όχι πάντα προβλέψιμο.

Δύο πράγματα πρέπει να κρατήσει κανείς εδώ. Πρώτον, ο αριθμός μετράει το μικτό ενοίκιο, όχι αυτό που πραγματικά μένει στην τσέπη του ιδιοκτήτη. Συντήρηση, ΕΝΦΙΑ, ασφάλιση και κενά διαστήματα τρώνε ένα σημαντικό κομμάτι, που διεθνώς εκτιμάται γύρω στο ένα τρίτο. Άρα ο πραγματικός χρόνος απόσβεσης είναι αισθητά μεγαλύτερος από τον ονομαστικό. Δεύτερον, ο αριθμός από μόνος του δεν σημαίνει τίποτα αν δεν τον συγκρίνεις με το σωστό μέτρο, και αυτό είναι το επόμενο θέμα μας.

Τι θεωρείται “κανονικός”

Εδώ ο πρόχειρος λαϊκός κανόνας του “κάτω από δεκαπέντε αγοράζεις, πάνω από είκοσι νοικιάζεις” είναι μάλλον παραπλανητικός. Αν δει κανείς τι έχει πραγματικά συμβεί διεθνώς εδώ και πάνω από έναν αιώνα, ο τυπικός αριθμός δεν είναι το δεκαπέντε αλλά κάπου γύρω στο είκοσι με εικοσιένα. Με άλλα λόγια, το είκοσι δεν είναι το όριο πέρα από το οποίο “συμφέρει το ενοίκιο”, είναι το συνηθισμένο.

Μια πιο τίμια διαβάθμιση θα έλεγα ότι είναι περίπου η παρακάτω:

• Κάτω από περίπου 17 χρόνια, δηλαδή με τιμή κάτω από 112.000 ευρώ, το σπίτι είναι ιστορικά φθηνό σε σχέση με το νοίκι του και η δανειοδότηση για την αγορά του δείχνει σαφώς συμφέρουσα.
• Από περίπου 17 μέχρι 27 χρόνια, δηλαδή με τιμή από 112.000 έως 178.000 ευρώ βρισκόμαστε μέσα σε ένα “κανονικό” εύρος. Εδώ η απόφαση είναι αμφίρροπη και πρέπει ληφθούν υπόψη και άλλοι παράγοντες.
• Από περίπου 27 μέχρι 33 χρόνια, δηλαδή με τιμή από 178.000 έως 218.000 ευρώ, το σπίτι θεωρείται ακριβό. Μπαίνεις στο πιο ακριβό 25% των ιστορικών περιπτώσεων και η ζυγαριά γέρνει προς το ενοίκιο.
• Πάνω από περίπου 33 χρόνια, δηλαδή τιμή πάνω από 218.000 ευρώ. Πλέον μιλάμε για επίπεδα που ιστορικά έχουν ούτε στο 10% των περιπτώσεων και αποτελεί ισχυρό σήμα ότι το σπίτι είναι ιδιαίτερα ακριβό σε σχέση με το νοίκι του. Όταν ο αγοραστής επιμένει να κινείται σε αυτά τα επίπεδα δείκτη price-to-ratio, τότε πρέπει να έχει συνυπολογίσει σοβαρά και άλλους παράγοντες για να προχωρήσει.

Προσοχή όμως σε μια κρίσιμη λεπτομέρεια, γιατί αλλάζει όλη την εικόνα. Τα παραπάνω νούμερα προκύπτουν από δείκτες σε επίπεδο ολόκληρων χωρών. Η δική μας περίπτωση περιορίζεται σε ένα μεμονωμένο διαμέρισμα σε μια συγκεκριμένη γειτονιά και εκεί ο “κανονικός” δείκτης έχει την τάση να μετατοπίζεται προς τα πάνω.

Γενικά συζητώντας, τα διαμερίσματα έχουν συστηματικά υψηλότερο δείκτη από τις μονοκατοικίες, το ίδιο και τα ακριβότερα, τα μεγαλύτερα και τα πιο κεντρικά ακίνητα, καθώς και τα πυκνοκατοικημένα πολεοδομικά συγκροτήματα. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι ένα κεντρικό Αθηναϊκό διαμέρισμα με δείκτη γύρω στο 25 δεν είναι απαραίτητα υπερτιμημένο. Συγκρίνεται με τον κανονικό αριθμό άλλων κεντρικών διαμερισμάτων και όχι με τον εθνικό μέσο. Έτσι το 22,7 των Ιλισίων που με μια πρώτη ματιά μοιάζει να είναι πάνω από το όριο του ακριβού, στην πραγματικότητα πέφτει μέσα στο τυπικό εύρος για ένα τέτοιο ακίνητο.

Και κάτι πιο σοβαρό. Ένας υψηλός δείκτης δεν σημαίνει πάντα ότι το σπίτι είναι “ακριβό”. Σκέψου τι πραγματικά αγοράζεις. Δεν αγοράζεις το σημερινό νοίκι. Αγοράζεις και όλα τα μελλοντικά. Αν λοιπόν περιμένεις ότι τα ενοίκια θα ανεβαίνουν με γοργό ρυθμό, είναι λογικό να πληρώσεις σήμερα παραπάνω αφού αυτό που θα γλιτώσεις μελλοντικά θα είναι περισσότερο. Το ίδιο ισχύει όταν το χρήμα είναι φθηνό και δεν βρίσκεις αλλού καλή απόδοση. Τότε ένα σπίτι με υψηλό αριθμό, ακόμα και κοντά στο 30, εξακολουθεί να βγάζει νόημα. Ακριβό είναι το σπίτι μόνο όταν ο αριθμός ανεβαίνει πιο ψηλά απ’ όσο δικαιολογούν αυτές οι δύο προσδοκίες, δηλαδή η άνοδος των ενοικίων και το φθηνό χρήμα.

Πόσα χρόνια σκοπεύει ο πιθανός ενοικιαστής ή αγοραστής να το κατοικήσει

Αν υπάρχει μια παράμετρος που βαραίνει στην απόφαση, είναι το πόσο καιρό σκοπεύει κανείς να μείνει στο σπίτι. Για μικρό διάστημα, η αγορά είναι σχεδόν πάντα η χειρότερη επιλογή γιατί μόνο τα έξοδα της αγοραπωλησίας χρειάζονται τουλάχιστον πέντε χρόνια για να τα αποσβέσει κανείς. Όσο περισσότερα χρόνια αναμένεται να μείνει στο σπίτι, τόσο περισσότερο η ζυγαριά γέρνει υπέρ της αγοράς για δύο λόγους:

Ο πρώτος λόγος είναι ότι τα νοίκια ανεβαίνουν με τα χρόνια, ενώ η δόση ενός δανείου με σταθερό επιτόκιο μένει ίδια.

Ο δεύτερος λόγος είναι το ότι με τον καιρό τα πάντα ακριβαίνουν, με αποτέλεσμα το ίδιο ποσό χρημάτων μετά από χρόνια να αξίζει λιγότερα. Έτσι μια σταθερή δόση δανείου που σήμερα φαίνεται βαριά, σε δεκαπέντε χρόνια μπορεί να φαίνεται ελαφρύτερη με τους τότε μισθούς. Το ίδιο όμως γυρίζει και ανάποδα. Όταν τα εισοδήματα πέφτουν η δόση γίνεται ασήκωτη, το δάνειο κοκκινίζει και αρχίζουν τα προβλήματα με τις εισπρακτικές.

Οι λογαριασμοί μιας εικοσιπενταετίας

Για να γίνει το πράγμα χειροπιαστό, αξίζει μια σύγκριση σε βάθος εικοσιπέντε ετών.

Από τη μία ο ενοικιαστής. Ξεκινώντας για παράδειγμα από ένα νοίκι 700 ευρώ που ανεβαίνει γύρω στο 4% τον χρόνο (ένα λογικό ποσοστό που προκύπτει από έρευνα στην Αθήνα) σε εικοσιπέντε χρόνια θα έχει δώσει συνολικά πάνω από 350.000 ευρώ και στο τέλος δεν θα έχει στα χέρια του τίποτα.

Από την άλλη ο αγοραστής. Με δόσεις, τόκους, έξοδα και ΕΝΦΙΑ θα έχει ξοδέψει γύρω στις 320.000 ευρώ, στο τέλος όμως θα έχει ένα σπίτι που αξίζει τουλάχιστον 200.000. Έτσι το πραγματικό του κόστος πέφτει κάπου στις 120.000 ευρώ.

Με την πρώτη ματιά μοιάζει με καθαρή πρόκριση της δανειοδότησης για αγορά. Η οποία όμως κρέμεται όμως από δύο υποθέσεις που μπορεί να μην επαληθευθούν:

Η πρώτη υπόθεση είναι ότι τα νοίκια θα ανεβαίνουν συστηματικά κατά +4% κάθε χρόνο επί 25 συνεχόμενα χρόνια και ότι στο τέλος της 25ετίας θα έχουν τριπλασιαστεί. Αν όμως τα νοίκια μείνουν χαμηλά η διαφορά εξαφανίζεται. Στη δεκαετία της οικονομικής κρίσης, για παράδειγμα, τα ενοίκια δεν ανέβηκαν αλλά έπεσαν κατά 4,5%.

Η δεύτερη είναι ότι ο ενοικιαστής δίνει 50 χιλιάδες “ζεστά” ευρώ προκαταβολής στον πωλητή. Αν αντίθετα τα τοποθετήσει κάπου με καλή απόδοση το προβάδισμα της δανειοδότησης μικραίνει πολύ. Με δυο λόγια η δανειοδότηση δεν αποτελεί σιγουριά. Αντίθετα, είναι αποτέλεσμα ορισμένων υποθέσεων.

Τα ψιλά γράμματα που κανείς δεν διαβάζει

Υπάρχουν και κάποιες λεπτομέρειες που σπάνια μπαίνουν στον λογαριασμό και αλλάζουν την εικόνα.

Η πρώτη αφορά τον φόρο στο κέρδος της πώλησης. Κανονικά, όταν κάποιος πουλάει ένα σπίτι ακριβότερα απ’ όσο το αγόρασε, το κράτος παίρνει ένα ποσοστό από αυτό το κέρδος. Σήμερα όμως αυτός ο φόρος είναι παγωμένος μέχρι το τέλος του 2026 οπότε, προς το παρόν, το κέρδος από μια πώληση μένει αφορολόγητο. Προσοχή όμως, πρόκειται για προσωρινό μέτρο που μπορεί να μην ανανεωθεί.

Η δεύτερη λεπτομέρεια είναι ένα κρυφό κέρδος. Όποιος ζει στο δικό του σπίτι γλιτώνει το νοίκι και αυτό το νοίκι ισοδυναμεί με ένα εισόδημα που δεν φορολογείται. Ένας ιδιοκτήτης που νοικιάζει το σπίτι του σε άλλον πληρώνει φόρο για τα νοίκια που εισπράττει. Όποιος μένει στο δικό του απολαμβάνει το ίδιο όφελος χωρίς φόρο.

Η τρίτη είναι ότι ακόμη και όταν ξεχρεωθεί το δάνειο, ο ιδιοκτήτης συνεχίζει να πληρώνει ΕΝΦΙΑ, δηλαδή ένα μόνιμο νοίκι προς την εφορία.

Η τέταρτη είναι αυτή που έμαθε με τον πιο σκληρό τρόπο μια ολόκληρη γενιά μετά το 2010. Αν κάποια στιγμή ο δανειολήπτης πάψει να μπορεί να πληρώνει τις δόσεις, ο συνομιλητής δεν θα είναι πλέον η τράπεζα αλλά μια εταιρεία που έχει αγοράσει πολύ φθηνά τα “κόκκινα” δάνεια και αποβλέπει σε κέρδη από τις εισπράξεις. Ο στόχος αυτών των εταιρειών δεν είναι να βοηθήσουν τον δανειολήπτη να αποπληρώσει αλλά να πάρουν από το δάνειο όσο περισσότερα χρήματα γίνεται. Με κάθε τρόπο.

Πότε γέρνει η ζυγαριά

Πότε λοιπόν γέρνει η ζυγαριά προς τη μία ή την άλλη μεριά; Το νοίκι γίνεται πιο λογικό όταν οι τιμές των σπιτιών είναι φουσκωμένες σε σχέση με τα νοίκια, όταν η δουλειά απαιτεί συχνές μετακινήσεις ή όταν οι τιμές βρίσκονται κοντά στα ύψη τους.

Εδώ χρειάζεται μια διευκρίνιση που συχνά χάνεται. Άλλο πράγμα είναι το αν ένα δάνειο είναι ακριβό για τον συγκεκριμένο αγοραστή, δηλαδή πόσο βαριά είναι η δόση του, και άλλο πράγμα είναι το αν το επιτόκιο δικαιολογεί υψηλές τιμές. Το φθηνό δάνειο ελαφραίνει τη δόση και αυτό μετράει για τον δανειζόμενο. Το ίδιο όμως το επίπεδο των τιμών σε σχέση με τα νοίκια το κινούν πολύ περισσότερο η πορεία των ίδιων των τιμών και των ενοικίων παρά το επιτόκιο. Με άλλα λόγια, το χαμηλό επιτόκιο δεν αρκεί από μόνο του για να βγάλει “φθηνό” ένα σπίτι που είναι ήδη ακριβό σε σχέση με το νοίκι του.

Όπως είπαμε και παραπάνω, η εμπειρία της κρίσης το έδειξε με τον πλέον σκληρό τρόπο. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, όπως καταγράφονται στην Έκθεση του Διοικητή για το έτος 2025, οι τιμές των κατοικιών έπεσαν σωρευτικά γύρω στο 42% από το 2008 μέχρι το 2017 ενώ την ίδια ώρα οι δόσεις των δανείων έμεναν ίδιες. Όσοι είχαν αγοράσει στα ψηλά είδαν την περιουσία τους να λιώνει ενώ συνέχιζαν να χρωστούν, ενώ όσοι αγόρασαν αργότερα, όταν οι τιμές είχαν πατώσει, είδαν στη συνέχεια τις τιμές να εκτοξεύονται και να καταγράφουν άνοδο γύρω στο 84% από το 2018 μέχρι το 2025 για την Αθήνα.

Αντίθετα, η αγορά γίνεται πιο λογική όταν τα νοίκια ανεβαίνουν γρήγορα ή όταν οι τιμές βρίσκονται χαμηλά. Σήμερα τα στεγαστικά δάνεια έχουν φθηνύνει αρκετά και σύμφωνα με στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας του Νοεμβρίου 2025 η Ελλάδα βρίσκεται πλέον ανάμεσα στις χώρες της Ευρώπης με τα χαμηλότερα επιτόκια στα στεγαστικά παρ’ ότι τα καταναλωτικά δάνεια παραμένουν πολύ ακριβά.

Τι μετράει τελικά και με ποια σειρά

Φτάσαμε λοιπόν στο πιο πρακτικό κομμάτι. Έχουμε μαζέψει ένα σωρό παράγοντες αλλά δεν έχουν όλοι το ίδιο βάρος. Αν λοιπόν έπρεπε να μπουν σε σειρά, από τον πιο καθοριστικό προς τον λιγότερο, η κατάταξη θα ήταν περίπου αυτή.

1. Πόσα χρόνια θα μείνει κανείς στο σπίτι. Είναι το πρώτο και το πιο καθοριστικό απ’ όλα. Ο λόγος είναι απλός. Η αγορά ενός σπιτιού δεν είναι μόνο η τιμή του. Είναι και ένας σωρός έξοδα που πληρώνεις μία φορά στην αρχή και δεν τα ξαναβλέπεις ποτέ, όπως ο συμβολαιογράφος, ο φόρος μεταβίβασης, ο δικηγόρος, το μεσιτικό και τα έξοδα του δανείου. Όλα αυτά μαζί θέλουν χρόνια για να «αποσβεστούν», δηλαδή για να βγουν στην άκρη. Αν αγοράσεις σπίτι και το πουλήσεις σε δύο ή τρία χρόνια, αυτά τα αρχικά έξοδα δεν θα έχουν προλάβει να δικαιωθούν και κατά πάσα πιθανότητα θα βγεις χαμένος, ακόμη και αν η τιμή του σπιτιού ανέβηκε λίγο. Σαν πρακτικός κανόνας, κάτω από πέντε χρόνια η αγορά είναι σχεδόν πάντα κακή ιδέα. Πάνω από δέκα αρχίζει να βγαίνει σε νούμερα.

2. Πόσο ακριβό είναι το σπίτι σε σχέση με το νοίκι. Εδώ μπαίνει το απλό τεστ που είδαμε στην αρχή, αλλά με μία προϋπόθεση που οι περισσότεροι την ξεχνούν. Δεν συγκρίνεις τον αριθμό σου με κάποιον αφηρημένο παγκόσμιο μέσο όρο. Τον συγκρίνεις με τα ίδια ακριβώς ακίνητα, δηλαδή με διαμερίσματα ίδιου τύπου στην ίδια γειτονιά. Ένα κεντρικό διαμέρισμα έχει εκ φύσεως υψηλότερο αριθμό από μια μονοκατοικία στην επαρχία και αυτό δεν σημαίνει ότι το πρώτο είναι «ακριβό». Σημαίνει απλώς ότι είναι διαφορετικό πράγμα. Θα ήταν σαν να συγκρίνεις την τιμή ενός καφέ στο Κολωνάκι με την τιμή ενός καφέ σε ένα χωριό και να βγάλεις συμπέρασμα ότι ο πρώτος είναι «υπερτιμημένος».

Και μια σοβαρή προειδοποίηση. Οι διεθνείς αναλύσεις για τον δείκτη τιμής προς ενοίκιο, αυτές που δίνουν τα νούμερα 17, 27 και 33 που είπαμε πιο πάνω, περιγράφουν αγορές με σημαντικές διαφορές από την ελληνική. Άλλη φορολογία, άλλη νοοτροπία, άλλη σχέση του κόσμου με την ιδιοκατοίκηση. Στην Ελλάδα, όπου το “δικό μου σπίτι” είναι εθνικό σπορ, οι αριθμοί τείνουν να είναι δομικά υψηλότεροι διότι οι ιδιοκτήτες εκμεταλλεύονται αυτή την τάση. Άρα αυτά τα όρια καλό είναι να τα βλέπουμε σαν πυξίδα και όχι σαν αναλυτικό χάρτης ενεργειών.

3. Σε ποια φάση βρίσκονται οι τιμές της αγοράς. Αυτό είναι ίσως ο παράγοντας που κρίνει περισσότερο απ’ όλους αν θα βγάλεις κέρδος ή ζημιά, και ταυτόχρονα είναι ο πλέον απρόβλεπτος. Το ερώτημα είναι απλό στη διατύπωση και δύσκολο στην απάντηση. Η αγορά ακινήτων ανεβαίνει ή κατεβαίνει αυτή τη στιγμή; Και αν ανεβαίνει, πόσο κοντά στην κορυφή έχει φτάσει; Όποιος αγόρασε στην Αθήνα στα ψηλά του 2008 είδε την περιουσία του να λιώνει για σχεδόν δέκα χρόνια. Όποιος αγόρασε στα χαμηλά του 2017 είδε την αξία του να εκτοξεύεται. Ίδιο σπίτι, ίδια γειτονιά, εντελώς διαφορετική τύχη, με μόνη διαφορά τη στιγμή της αγοράς.

Γι’ αυτό ακριβώς οι έμπειροι του χώρου λένε “μην βιάζεσαι να αγοράσεις”. Δεν σου το λένε για να σε καθυστερήσουν. Απλώς σου λένε να μην μπεις στην αγορά πριν αποκτήσεις μια στοιχειώδη εικόνα προς τα πού πάνε οι τιμές. Η βιασύνη εδώ είναι ο χειρότερος σύμβουλος.

4. Πόσο κοστίζει στ’ αλήθεια το δάνειο. Δεν μετράει μόνο το επιτόκιο όπως το βλέπεις στη διαφήμιση της τράπεζας. Μετράει το πραγματικό κόστος, αφού λάβεις υπόψη και τη γενική ακρίβεια. Ένα δάνειο με επιτόκιο 4% σε μια εποχή που οι μισθοί ανεβαίνουν γύρω στο 3% τον χρόνο κοστίζει στην ουσία πολύ λιγότερο απ’ όσο φαίνεται αφού η σταθερή δόση γίνεται όλο και μικρότερο κομμάτι του εισοδήματός σου. Προσοχή όμως: Αυτό ισχύει μόνο όσο τα εισοδήματα ανεβαίνουν. Σε αντίθετη περίπτωση, αν δηλαδή μένουν στάσιμα ή πέφτουν ενώ η ζωή ακριβαίνει το δάνειο γίνεται βαρύτερο απ’ όσο υπολόγιζες όταν υπέγραφες.

5. Τι άλλο θα μπορούσες να κάνεις με τα λεφτά της προκαταβολής. Αυτό λέγεται κόστος ευκαιρίας και είναι ο παράγοντας που για κάποιο λόγο σχεδόν κανένας δεν υπολογίζει. Τα 50.000 ευρώ της προκαταβολής δεν είναι δωρεάν επειδή τα έχεις ήδη. Αν δεν τα έβαζες στο σπίτι θα μπορούσαν να πάνε σε μια επιχείρηση ή σε μια σταθερή μακρόχρονη επένδυση και να αρχίσουν να αποδίδουν. Όταν τα κλειδώνεις σε ένα ακίνητο παραιτείσαι από αυτή την απόδοση. Υπάρχει όμως και η άλλη όψη. Το να κρατήσεις τα λεφτά ελεύθερα έχει νόημα μόνο αν έχεις την πειθαρχία να μην τα αγγίξεις μόλις στριμωχτείς. Για πολλούς ανθρώπους το σπίτι λειτουργεί ακριβώς σαν αναγκαστική αποταμίευση γιατί τη δόση πρέπει να την πληρώσεις ενώ τον λογαριασμό της επένδυσης τον σπας με την πρώτη δυσκολία. Αυτό σαν επιχείρημα μπορεί να μην είναι οικονομικό, είναι ψυχολογικό, αλλά μετράει.

6. Οι φόροι και τα θεσμικά. Εδώ μαζεύονται όλα όσα είπαμε στα ψιλά γράμματα. Ο παγωμένος (προς το παρόν) φόρος στο κέρδος της πώλησης. Το αφορολόγητο νοίκι που γλιτώνεις μένοντας στο δικό σου. Ο ΕΝΦΙΑ που πληρώνεις για πάντα, ακόμη και όταν ξεχρεώσεις το δάνειο. Και ο κίνδυνος, αν κάτι στραβώσει, να βρεθείς απέναντι όχι στην τράπεζα αλλά σε μια εταιρεία που αγόρασε φθηνά το κόκκινο δάνειό σου και κυνηγάει την είσπραξη.

7. Μετά είναι ο δανεισμός. Ο δανεισμός μπαίνει προτελευταίος επίτηδες. Είναι εύκολο να πιστέψει κανείς ότι το παιχνίδι με τα δανεικά είναι το πιο σημαντικό απ’ όλα, αλλά δεν είναι έτσι. Ο δανεισμός είναι ένας μεγεθυντικός φακός. Δεν αλλάζει το αν η απόφαση ήταν σωστή ή λάθος, απλώς μεγαλώνει το αποτέλεσμα.

Ένα παράδειγμα το κάνει ξεκάθαρο. Φαντάσου ότι αγοράζεις σπίτι 200.000 ευρώ βάζοντας 40.000 δικά σου και τα υπόλοιπα 160.000 με στεγαστικό δάνειο. Αν το σπίτι ανέβει 10% και φτάσει τις 220.000 αυτομάτως “κέρδισες” 20.000 πάνω στα 40.000 που έβαλες, δηλαδή τη μισή προκαταβολή! Αν όμως πέσει κατά 10% και φτάσει τις 180.000 έχασες τη μισή προκαταβολή. Ίδια κίνηση της αγοράς, εντελώς διαφορετικό αποτέλεσμα και τη διαφορά την έκανε ο δανεισμός. Γι’ αυτό λέμε ότι ο δενεισμός απλώς μεγεθύνει ό,τι έχεις ήδη αποφασίσει. Αν τα προηγούμενα έξι σημεία δείχνουν σωστή απόφαση, μεγαλώνει το κέρδος. Αν δείχνουν λάθος, μεγαλώνει τη ζημιά. Ο δανεισμός πάνω απ’ όλα είναι πολλαπλασιαστής κινδύνου.

8. Τέλος αλλά πάνω απ’ όλα: Η περιοχή. Η θέση του ακινήτου είναι αυτή που πραγματικά καθορίζει πόσο ακριβό είναι ένα ακίνητο σε σχέση με το νοίκι του και κυρίως το αν η αξία του θα ανέβει ή θα πέσει. Όλοι οι υπόλοιποι παράγοντες στηρίζονται πάνω σ’ αυτόν. Ένα κακό σπίτι σε σωστή περιοχή συγχωρείται. Ένα καλό σπίτι σε λάθος περιοχή δεν συγχωρείται.

Γενικό συμπέρασμα

Η αγορά ενός σπιτιού με στεγαστικό δεν είναι απόδειξη ότι ωρίμασε κανείς, ούτε αναμένεται σίγουρο κέρδος. Είναι ένα στοίχημα με δανεικά πάνω σε ένα συγκεκριμένο σπίτι, σε μια συγκεκριμένη γειτονιά και σε ένα συγκεκριμένο στιγμιότυπο της αγοράς ακινήτων. Το αν συμφέρει το κρίνουν οι παράγοντες που αναφέραμε λίγο πιο πάνω.

Σήμερα, μέσα του 2026, με σχετικά φθηνά δάνεια, με το κέρδος της πώλησης (προς το παρόν) αφορολόγητο, το αφορολόγητο νοίκι που γλιτώνεις αγοράζοντας και με τη γενική τάση των ενοικίων να ανεβαίνουν με +4%, η αγορά για πολλά χρόνια μάλλον συμφέρει. Και ο αριθμός των Ιλισίων, το 22,7, που με τα παλιά πρόχειρα όρια έμοιαζε οριακά ασύμφορος, στην πραγματικότητα πέφτει μέσα στο κανονικό εύρος για ένα κεντρικό διαμέρισμα.

Παραμένει όμως στοίχημα και όχι σιγουριά διότι τα στεγαστικά, εκτός από τα κέρδη μεγεθύνουν και τις ζημιές. Αν δηλαδή το βάρος της δόσης αποβεί για απρόβλεπτους λόγους ασήκωτο, τότε κατά πάσα πιθανότητα η αγορά έγινε σε λάθος στιγμή ή σε λάθος μέρος ή – όπως συχνά συμβαίνει – και στα δύο.

Όποιος παρουσιάζει την αγορά σαν σίγουρο κέρδος ανεξαρτήτως συνθηκών τότε μάλλον δεν έχει κάνει λογαριασμούς. Μάλλον κινήθηκε με βάση το “Βάλε ένα κεραμίδι πάνω απ’ το κεφάλι σου και σφίξε το ζωνάρι να ξεπληρώσεις το στεγαστικό”. Από μόνη της αυτή η προτροπή δεν είναι τίποτα άλλο από “ένστικτο”. Και στην οικονομία όποιος κινείται ενστικτωδώς, τις περισσότερες φορές χάνει.

Δείτε και το προηγούμενο πρώτο μέρος του ίδιου θέματος εδώ: https://makiavelis.gr/enoikio-h-agora-spitiou-1o-meros/

For the Prince
Καλοκαίρι 2026